- Государственная регистрация прав проводится в сроки, установленные законом. Если говорить о кадастровом учете- это семь рабочих дней, если говорить о государственной регистрации прав – это девять рабочих дней.
Принятие решения о приостановлении государственным регистратором, либо, тем более, об отказе в государственной регистрации -это крайняя мера. Она применима только тогда, когда в установленный срок документы, необходимые для проведения кадастрового учета и регистрации прав, в полном объеме не представлены.
В тот срок, который он установил для государственной регистрации, регистратор при обнаружении каких-либо недостатков в пакете документов оперативно связывается с заявителем, доводит устно до него информацию в чём проблема и называет сроки, в течение которых заявитель эти проблемы может устранить, не прибегая к процедуре приостановления.
В случае, если все-таки не удалось заявителю устранить причины, препятствующие приостановлению, то государственный регистратор принимает соответствующе решение и в письменном виде направляет заявителю уведомление о приостановлении с указанием причин и сроков такого приостановления.
Если говорить о Тамбовской области, то доля принимаемых таких решений о приостановлении государственным регистратором составляет около шести процентов. Это цифра небольшая по сравнению с общероссийскими показателями. А если говорить о доле отказов, которая выносится государственными регистраторами, то эта цифра составляет всего один процент, т.е. практически все обращения, направляемые к нам за оказанием государственных услуг Росреестра, заканчиваются положительно в тот или иной установленный законом срок.
- Какие основные причины служат основанием для приостановления и отказа кадастрового учета земельного участка или же объекта капитального строительства?
|
- Прежде всего, кадастровый учет – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) пока только сведений об объекте, о его характеристиках. Основным документом для внесения таких сведений в ЕГРН является: если мы говорим о земельном участке – межевой план такого участка, если же мы говорим об объекте капитального строительства, либо о помещении, - это технический план такого объекта недвижимости. Эти документы составляются кадастровым инженером. Именно несоответствие этих документов, либо ошибки в них, являются основной причиной для проведения государственного кадастрового учета.
К сожалению, заявитель на качество и содержание этих документов повлиять не может, потому что они изготавливаются не им, а кадастровым инженером. Но взаимодействие у нас с кадастровыми инженерами в этом плане налажено. В установленные сроки государственный регистратор связывается с кадастровым инженером и на профессиональном языке объясняет, что нужно исправить, чтобы заявитель смог оперативно донести поправленный документ.
Если говорить об иных причинах, связанных с земельными правоотношениями, то это отсутствие акта согласования границ земельного участка. Существую разные причины отсутствия такого согласования: это земельные споры, когда соседи не могут договориться о границе; ситуации, когда не известно местонахождения соседа; судебные споры и ряд других причин. Внесение в ЕГРН сведений при отсутствии необходимых согласований о границах земельного участка недопустимо и это является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.
Следующее основание для приостановления вытекает из другого – это пересечение границ земельных участков. Что же это? Кадастровый инженер провёл кадастровые работы: установил границы, установил координаты этого земельного участка. Поступают эти документы в виде межевого плана в Росреестр. При нанесении этих координат на карту России мы устанавливаем, что по какой-либо причине границы участка, который заявляется к регистрации, пересекаются с уже ранее установленными и внесенными в ЕГРН границами другого земельного участка. Причины этому могут быть разные: это и качество выполнения геодезических и кадастровых работ как в отношении предыдущего земельного участка, так и в отношении заявляемого земельного участка; это и наличие какого-либо спора в пользовании земельными участками. Споры о земле, споры о границах – они были, есть и, наверное, будут. Таким образом, внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка, пресекающегося с другим участком, также недопустимо и является основанием для проставления.
Говоря об объектах капитального строительства, о зданиях, то основной причиной для приостановления кадастрового учёта при строительстве таких зданий сводится к тому, что нарушаются правила постройки. Например, при кадастровом учёте построенного здания вдруг выясняется, что границы этого здания входят в границу зоны с особым использованием – охранной зоны газопровода, или охранной зоны линий электропередач, или водоохранной зоны. Строительство в таких зонах объектов капитального строительства сопряжено с получением ряда согласий определенных организаций. Так вот отсутствие такого согласия тоже зачастую является основанием для приостановления.
При желании наших граждан улучшить свой быт, жилищные условия в части возведения пристроек, кухонь, навесов, вроде бы и нет споров с соседями, а наоборот, есть согласие. Но в случае, если на это не было получено соответствующее разрешение, не была проведена процедура уведомления органов местного самоуправления о реконструкции таких жилых домов путем пристроек, то когда речь заходит об оформлении этой пристройки, о внесение в ЕГРН изменений по площади объектов недвижимости, в частности жилых домов, наши заявители сталкиваются с процедурой приостановления кадастрового учёта.
|
- Как правильно поступать землевладельцам в случае, если не известен собственник смежного участка или по какой-либо субъективной причине не согласует вам границы участка?
|
- Прежде всего хочу обратить внимание, что есть две ситуации, при которых такое согласование не требуется. Первая ситуация, это если границы земельного участка граничат с городскими землями (если мы говорим, например, о г. Тамбове). Вторая ситуация, это когда граница смежного участка уже установлена соседом в действующей системе координат и такие сведения уже внесены в ЕГРН.
В остальных ситуациях работает кадастровый инженер. Он выясняет, что окружает ваш земельный участок, используя сведения Государственного фонда данных полученных в результате землеустройства. (эти сведения он получает в Управлении Росреестра по Тамбовской области), использует сведения реестра недвижимости - ЕГРН. Также у кадастрового инженера есть право запросить информацию не только о том, кому это участок принадлежит, но и об адресе проживания этого собственника. Это нужно для того, чтобы кадастровый инженер направил такому собственнику уведомление с предложением прийти и согласовать границу того земельного участка, границы которого на сегодняшний день устанавливаются. Ждёт один месяц. Если к кадастровому инженеру никто не обратился и не возразил, то такая граница считается установленной.
Если собственник не известен, нет сведений о нём в ЕГРН, не понятно кому он принадлежит, то тогда есть процедура публикации в СМИ кадастровым инженером информации о том, что проходит формирование границ такого-то земельного участка и предлагает заинтересованным лицам в течение месяца обратиться к нему, для того, чтобы согласовать или выразить свои возражения. Если в течение месяца этого не происходит, то граница считается согласованной.
Соответствующие отметки и информацию о проделанной кадастровым инженером работе по согласованию границ он отражает в межевом плане земельного участка.
|
- Что может послужить основанием для приостановления государственной регистрации прав на имущество?
|
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество заканчивается тем, что в ЕГРН вносятся сведения о том, кто на сегодняшний день является его собственником. Спектр оснований и документов для возникновения права собственности довольно широк. Это и купля-продажа, и строительство, и наследство, и судебные решения.
Во-первых, отмечу, что основанием для приостановления государственной регистрации прав на имущество зачастую встречаются банальные ошибки: опечатки в фамилии, имени и отчества, паспортных данных, характеристиках объекта. Это приводит к противоречию сведений, которые представлены в документах, которые сдаются на регистрацию, и тем, которые внесены в ЕГРН.
Во-вторых, весомым основанием, с правовой точки зрения, для приостановления является наличие ареста на то имущество, которое является предметом, например, сделки. В этом случае государственный регистратор приостанавливает сделку и начинается работа с судебным приставом-исполнителем по выяснению, является ли такой арест актуальным, не снят ли он, для того, чтобы решить вопрос о возможности проведения сделки с этим объектом недвижимости.
Отмечу, что сейчас Росреестром очень активно ведется работа по внесению в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий: охранных зон газопровода, охранных зон линий электропередач, водоохранных зон и зон охраны объектов культурного наследия. Так вот, если при продаже объекта недвижимости, земельного участка в частности, если этот участок полностью или частично входит в такую зону, то он считается обремененным ограниченностью использования этого участка. Поэтому покупатель, приобретая такой земельный участок должен понимать и знать, и это должно быть прописано в договоре, о том, что такой земельный участок имеет некие ограничения. И если в договоре такие ограничения не прописаны, а в ЕГРН эти ограничения есть, то это тоже является основанием для приостановления, для того, чтобы стороны, либо вписали и договорились с такими условиями купить, либо вообще отказались от такой сделки, если покупатель при таких обстоятельствах не согласен покупать такой земельный участок.
То же самое касается зданий, или помещений в них, которые относятся к объектам культурного наследия. Законом определен режим содержания таких объектов недвижимости. Приобретая такое имущество, покупатель должен знать и понимать какое бремя ухода за помещением, либо зданием, на него ложится. Отсутствие в договоре аренды, купли-продажи, дарения и другого вида сделки, информации о том, что недвижимость является объектом культурного наследия, является основанием для приостановления государственной регистрации.
|
|