Гость на линии

Виталий Букалин

17.02.2016

5994

На прошлой неделе губернатор Тамбовской области Александр Никитин провел расширенное совещание с работниками строительной отрасли, представителями органов власти, местного самоуправления, а также банковского сообщества и общественных организаций. На нем обсудили наиболее острые проблемы строительной сферы, в том числе – долевое строительство и помощь обманутым вкладчикам. После совещания мы попросили руководителя областного управления государственного строительного надзора Виталия Букалина ответить на вопросы нашего корреспондента.

- Виталий Андреевич, каков объем долевого строительства в регионе? Как вы охарактеризуете застройщиков?

- На 1 января текущего года на территории области с привлечением средств граждан осуществляется строительство 68 многоквартирных жилых домов (36 застройщиков). Застройщиков (образно) можно разделить на три категории. Первые – это добросовестные застройщики, своевременно исполняющие обязательства перед участниками строительства. Вторые - застройщики, на объектах которых в 2015 году строительство приостанавливалось либо велось медленными темпами, а сроки ввода объектов в эксплуатацию переносились. Это ООО «ЦентрЖилСтрой», ООО «Тамбовстрой и К», ООО «ИнвестСтройТамбов» и ООО «ЭлитСтройИнвест». Третья категория – это застройщики-банкроты, на объектах которых строительство остановлено: ООО «Тамбовстройкомплект», ООО «ЖилСервис», ООО фирма «ЮКОН».

- Сегодня остро стоит вопрос оказания помощи участникам долевого строительства, перед которыми застройщики не исполнили обязательства. Что будет предпринято?

- Для решения вопросов по достройке проблемных объектов застройщиков - банкротов администрация области совместно с муниципалитетами разработала комплекс мер, направленный на оказание помощи новым застройщикам, взявшим на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Сюда входит выполнение работ по подведению к проблемным объектам инженерных коммуникаций и благоустройство территорий за счет средств муниципалитетов, согласование на внесение изменений в проектную документацию проблемных объектов, предусматривающих увеличение этажности объектов с целью роста их экономической привлекательности, оказание помощи при проведении мероприятий по расселению граждан. Прорабатывается вопрос по возможности предоставления дополнительных земельных участков для компенсации затрат по достройке проблемных объектов. Как пример, три строительные площадки (в г.Тамбове по ул.Пензенская/ К.Маркса 61/175 к.1 по ул.К.Маркса/Студенецкая 163/4 к.2, и в п.Строитель Тамбовского района по ул.Строительная 27) были проданы с торгов с обременением в виде заключённых договоров участия в долевом строительстве. Сейчас новые застройщики: ООО «Ремстроймонтаж» и ООО «Крымстрой» разрабатывают новые проекты, предусматривающие увеличение площадей, в перспективе они получат технические условия на внешние инженерные коммуникации.

Администрации Тамбова и Тамбовского района оказывают новым застройщикам помощь в получении ТУ, изыскивают источники финансирования на проведение наружных сетей и на благоустройство прилегающих территорий. По мере утверждения проектов и получения разрешений на строительство объектов с участниками строительства заключат новые договоры . Планируемый срок начала строительства объектов по ул. Пензенская/К.Маркса 61/175 к.1 по ул.К.Маркса/Студенецкая 163/4 к.2 – март 2016 года, в п. Строитель по ул.Строительная 27 – май 2016 года. С целью достройки объектов в г.Тамбове по ул.Московская 30 «а» и по ул.Сенько 9 «а» принято решение о создании участниками строительства жилищно-строительных кооперативов и передачи им незавершенного строительства по решению Арбитражного суда Тамбовской области.

В качестве компенсации затрат по достройке проблемных объектов, передаваемых в ЖСК, администрация Тамбова прорабатывает вопрос по предоставлению дополнительной строительной площадки подрядчику. Работы по подведению инженерных коммуникаций и благоустройству прилегающих территорий будут осуществляться за счет средств муниципального бюджета, однако этой помощи не достаточно для достройки проблемных объектов.

- Виталий Андреевич, еще два вопроса. Как Вы оцениваете тенденции развития строительного рынка в регионе? Какие меры предпринимает областное управление госстройнадзора в отношении недобросовестных застройщиков?

- В последнее время на территории области (как и в других регионах РФ) прослеживается тенденция снижения активности на строительном рынке. Причины вполне объяснимы: это отсутствие у застройщиков собственных средств для строительства многоквартирных жилых домов, что привело к снижению почти в два раза темпов реализации квартир. Все эти факторы как раз и приводят к тому, что на территории области возникают проблемы, связанные с приостановкой строительства объектов долевого строительства. Это застройщики, о которых ранее уже было сказано: ООО «ЦентрЖил Строй»; ООО «ИнвестСтройТамбов»; ООО «Тамбовстрой и К»; ООО «ЭлитСтройИнвест». В отношении них за последние месяцы возросло число обращений граждан по вопросам неоднократно переносимых сроков ввода объектов в эксплуатацию.

В рамках своих полномочий управление государственного строительного надзора области провела плановые и внеплановые контрольно-надзорные мероприятия, по результатам которых застройщикам неоднократно выдавались предписания об устранении нарушений в области долевого строительства. Ддолжностные лица вышеназванных застройщиков неоднократно привлекались к административной ответственности (за неисполнение предписаний, за нарушение требований Закона в области долевого строительства). Однако иных мер в их отношении мы применить не можем: административная ответственность за изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не предусмотрена.

- На какую информацию о застройщике нужно обратить внимание до заключения договора участия в долевом строительстве?

- Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, имеет только застройщик. Перед заключением договора необходимо ознакомиться с информацией о нем. Это сведения о его статусе, о государственной регистрации, об учредителях, проектная история застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

Застройщик должен о себе предоставить информацию: данные об опыте строительства, пакет разрешительной документации на застройку участка, а также проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства и размещённую застройщиком в средствах массовой информации. Причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства недвижимости осуществляется без размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Отказ же предоставить информацию должен насторожить и даже - послужить основанием для отказа от заключения договора долевого участия с этим застройщиком.

- В какой форме должен быть заключен договор долевого строительства, что он должен содержать?

- Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Тамбовской области. Обратите внимание, договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. В договоре долевого участия должны быть чётко оговорены следующие условия: описание и план объекта строительства (адрес жилого дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры и т.д.), цена, сроки и схемы оплаты, порядок расторжения договора, срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта дольщику, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Будьте внимательны, при отсутствии этих условий договор будет считаться не заключенным! И особенно важно: привлечение денежных средств участников долевого строительства по различным предварительным договорам участия в долевом строительстве, купли-продажи и т.д., которые в свою очередь не регистрируются в Управлении Росреестра по Тамбовской области, не предоставляет участникам долевого строительства тех гарантий, которые предусматривает договор участия в долевом строительстве, заключенный в соответствии с Законом.

- Что такое цена договора, возможно ли ее изменить после заключения договора участия в долевом строительстве?

- Да, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительствообъекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

- Какие гарантии качества должны быть предусмотрены договором участия в долевом строительстве?

- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения собственных расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, он в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

- При каких условиях можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве?

- Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных Законом, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия (поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства). По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. И помните: к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

Беседовал Лев Рощин