Свобода договора долевого участия и связанные с этим ошибки в судебной практике, которые исправил Верховный Суд РФ

13.09.2018

Верховный Суд РФ разрешил спор двух сторон по договору участия в долевом строительстве жилья.

Согласно фабуле гражданского дела, между гражданином и фирмой-застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве на сумму свыше 2 миллионов рублей на постройку 1-комнатной квартиры.

Застройщик был обязан до 30.12.2015 года построить многоквартирный дом и передать покупателю готовую квартиру. В случае задержки строительства, застройщик согласно условиям договора должен был предупредить об этом участника долевого строительства за 2 месяца до окончания первоначальной даты сдачи дома в эксплуатацию. Также договором была предусмотрена возможность переноса застройщиком срока ввода дома в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев без каких-либо санкций и без подписания дополнительных соглашений к данному договору.

Организация не уложилась в первоначально заявленный срок сдачи дома в эксплуатацию, сославшись на предусмотренное договором условие о возможности продления срока на 6 месяцев.

Гражданин обратился в суд и просил признать недействительным пункт договора о возможности продления застройщиком срока передачи объекта стороне договора без заключения дополнительного соглашения, а также взыскать с организации неустойку и компенсировать моральный вред.

В суде застройщик утверждал, что допустил описку в договоре и указал неверный срок передачи объекта (на год раньше согласованного с гражданином, а также предусмотренного в проектной декларации).

Суды двух инстанций с этими доводами согласились, решив, что истец имел представление о реальных сроках строительства, и определили период просрочки с 31.12.2016, а не 2015 года, как указано в договоре.

В аналогичных спорах с другими участниками долевого строительства суды поступили аналогичным образом, фактически встав на сторону застройщика и вмешавшись тем самым в условия договора.

Однако Верховный суд РФ разрешил возникший спор и отменил судебные акты нижестоящих судов с направлением дела на новое рассмотрение (Дело №4-КГ18-33), указав следующее.

Исходя из обоснования заявленных исковых требований и возражений против них юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами являлись установление действительного волеизъявления сторон при заключении договора долевого участия в строительстве в части определения срока передачи объекта долевого строительства и надлежащее исполнение сторонами условий данного договора.

Суд акцентировал внимание на том факте, что договор прошел государственную регистрацию, а условия договора определяются по усмотрению сторон в соответствии с положениями ст.422 ГК РФ.