Верховный Суд РФ при пересмотре дела в кассационном порядке определил, в каком случае условия договора долевого строительства могут нарушать права потребителя

31.08.2020

Управлением Роспотребнадзора застройщик был привлечен к административной ответственности за включение в договоры участия в долевом строительстве дома условий, ущемляющих права потребителей:

- гарантийный срок для объекта составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

- в случае постройки объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Застройщик не согласился с указанными доводами контролирующего органа и оспорил постановления о привлечении к административной ответственности в арбитражном суде. Первая и апелляционная инстанции посчитали доводы организации-застройщика обоснованными, указав, что условия договора соответствуют Закону о долевом строительстве. Его отдельные положения являются диспозитивными, а значит, по мнению судов двух инстанций, в договоре возможно устанавливать иные условия.

Например, допустимо определить действия сторон в случае, если застройщик отступил от условий договора, или предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока, что не нарушает права потребителя.

Однако Верховный Суд РФ с такой трактовкой законоположений не согласился (определение ВС РФ от 14.08.2020 №307-ЭС19-24320).

Так, условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Условие же второго оспариваемого пункта договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, тем самым ущемляются права потребителя.

Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.