Чернецов - НА ЛИНИИ!

Одна из самых актуальных тем, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством, - введение новых правил проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Чем вызвана необходимость принятия этой программы? Предусматривается ли государственная поддержка и льготы? Кто будет контролировать ее реализацию? Эти и другие вопросы мы адресуем и.о. генерального директора Фонда капитального ремонта Тамбовской области Андрею Чернецову.

Вопрос: Андрей Борисович, с чем связано принятие долгосрочной программы капитального ремонта?

Андрей Борисович Чернецов: Думаю, каждый понимает важность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Но от осознания проблемы до конкретных действий нередко проходит много времени и не все порой желают участвовать в капитальном ремонте общего имущества, а так не должно быть. Проблема с кровлей или изношенной канализацией в подвале многоквартирного дома — это общая проблема каждого собственника, а не отдельных жильцов. В проведении капитального ремонта должен быть заинтересован каждый. С комплексом проблем в одиночку справиться нельзя. Нужна консолидация усилий и объединение возможностей бюджетов (федерального, регионального и муниципального), с одной стороны, и собственников квартир — с другой. Поэтому были внесены изменения в ЖК РФ, принят Закон Тамбовской области, создан региональный оператор Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта Тамбовской области». Капитальный ремонт для некоторых многоквартирных домов области – это наиважнейший вопрос, и в ближайшие годы планируется отремонтировать по разным видам работ сотни домов. Многие ждут реализации программы, и наша задача оправдать надежды жителей региона. Поэтому региональная программа направлена на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области и полностью прозрачна. При выборе любого способа формирования фонда капитального ремонта будет осуществляться строгий учет поступивших на счет средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома, а также в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Какая работа проводится Фондом капитального ремонта Тамбовской области?

Андрей Борисович Чернецов: Работа Фонда капитального ремонта построена по следующим направлениям. Начиная с декабря 2013 г. сотрудники ведут прием граждан по вопросам реализации программы капитального ремонта и протоколов собственников жилья по определению способов формирования фондов капитального ремонта. В течение четырех месяцев в каждом районе и городе Тамбовской области проведена разъяснительная работа, в ходе встреч с жителями и общественных слушаний по вопросам ЖКХ. С января текущего года успешно действует сайт Фонда, выпускаются информационные материалы (памятки, методические рекомендации), активно ведем работу со СМИ. Организуем не только информационно-правовые семинары, но и технического характера, к примеру, по новым технологиям в вопросе капитального ремонта. Правовой отдел Фонда, совместно со специалистами Управления ТЭК и ЖКХ Тамбовской области занимается разработкой правовой документации для реализации программы капитального ремонта. Финансово-экономический отдел Фонда сейчас работает по открытию специальных счетов в кредитных организациях. Выходим на финишную прямую по конкурсному отбору кредитных организаций, где будет открыт счет регионального оператора. Основными критериями конкурсного отбора являются максимальное снижение затрат на открытие и обслуживание счетов и высокие процентные ставки. Необходимо максимально снизить негативные инфляционные последствия. Интересы собственников превыше всего. Также сотрудники Фонда занимаются работой по передаче функций технического заказчика органам местного самоуправления.

Вопрос: Получается, что капитальным ремонтом будут заниматься в том числе органы местного самоуправления?

Андрей Борисович Чернецов: Совершенно верно. Органы местного самоуправления будут выступать техническими заказчиками, отвечать за проведение капитального ремонта в своих муниципальных образования, районах и городах. Необходимо в самые сжатые сроки провести большую подготовительную работу. Сейчас муниципалитеты занимаются разработкой проектно-сметной документации для тех домов которых в этом году ожидает капитальный ремонт.

Вопрос: Кто будет вести работу с неплательщиками и должниками?

Андрей Борисович Чернецов: Согласно ЖК РФ все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны платить взносы на капитальный ремонт, за исключением собственников жилых домов блокированной застройки, а также при признании дома аварийным. Если открыт специальный счет, а владельцем выбрано ТСЖ или ЖСК, то претензионную работу с должниками должны вести представители дома. При системе спецсчетов у регионального оператора, либо если собственники дома перечисляют средства на счет регионального оператора, то данной работой в судебном порядке будут заниматься представители Фонда. Как в первом, так и во втором случае ведется строгий учет поступивших на счет средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома, а также в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Кто будет контролировать реализацию программы?

Андрей Борисович Чернецов: Программа капитального ремонта построена на всестороннем контроле, как со стороны органов власти, так и собственников, начиная от сбора средств и заканчивая приемом выполненных работ. При этом управляющие организации будут исключены из новой системы капитального ремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, то самостоятельно выбирают подрядные организации. Если собственники формируют фонд у Регионального оператора, то подрядные организации выбирает Региональный оператор. Приемка выполненных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется совместно с участием уполномоченного представителя собственников помещений в многоквартирном доме и представителя органа государственного жилищного надзора Тамбовской области. Так что контроль будет максимально строгим.

Вопрос: Для чего нужен региональный оператор?

Андрей Борисович Чернецов: Региональный оператор – это некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Тамбовской области. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. Оператор осуществляет функции технического заказчика, контролирует качества и сроки проведения работ, целевое расходование средств, взаимодействует с органами государственной власти в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и т.д.

Вопрос: Кто может быть владельцем специального счета?

Андрей Борисович Чернецов: Согласно ст. 7 Закона Тамбовской области владельцем специального счета может быть: 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, 2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; 3) региональный оператор, в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Важно отметить тот факт, что любой многоквартирный дом может принять решение о формировании спецсчета.

Вопрос: Если в 2010 году уже был проведен капитальный ремонт, или дом построен недавно, собственники все равно должны платить взносы за капремонт?

Андрей Борисович Чернецов: Согласно ЖК РФ, все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны платить взносы на капитальный ремонт, за исключением собственников жилых домов блокированной застройки и если дом признан аварийным и подлежит сносу. Также надо отметить, что срок эксплуатации кровли – 10 лет, а лифта – 25 лет. Значит, через 10-25 лет этим конструктивным элементам дома снова потребуется замена.

Вопрос: Предусмотрена ли государственная поддержка программы?

Андрей Борисович Чернецов: Государственная поддержка планируется в рамках Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В 2014 году область планирует получить из Фонда содействия реформированию ЖКХ 63 миллиона рублей, также денежные средства зарезервированы в региональном бюджете.

Вопрос: На взносы распространяются льготы?

Андрей Борисович Чернецов: Существует два вида государственной помощи. Первый - льготы отдельным категориям граждан, вне зависимости от уровня их дохода, второй - субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Гражданам, не имеющим возможность самостоятельно за счет собственных средств в полном объеме осуществлять платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставляется право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитывать на субсидии могут не только льготники. По данным регионального управления социального развития в Тамбовской области в 2013 г. субсидиями на оплату ЖКУ воспользовались более 30 тысяч семей. Сумма начисленных субсидий составила 384 миллиона рублей. Субсидии предоставляются семье (одиноко проживающему гражданину), если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают 22% совокупного дохода семьи, а для семей, чей доход ниже прожиточного минимума, эта величина снижена до 15% от совокупного дохода. В целях социальной защиты граждан, с июня 2014 г., в областном стандарте субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг для собственников жилых помещений, проживающих в многоквартирных домах, кроме платы за жилищные и коммунальные услуги предусмотрены взносы на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в размере не ниже минимально установленного на территории Тамбовской области, что составляет 5 рублей 98 копеек. При этом, для тех малоимущих граждан, кто раньше пользовался субсидиями, платеж за капитальный ремонт также будет компенсироваться.

Вопрос: Можно ли провести капитальный ремонт раньше срока, указанного в региональной программе капремонта?

Андрей Борисович Чернецов: Собственники вправе перенести срок и провести капитальный ремонт раньше по решению общего собрания. Если у собственников не хватает средств на капитальный ремонт, то они могут увеличить размер взноса, или взять кредит в банке. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

Вопрос: Если в доме есть нежилые помещения, к примеру, магазины, кто будет оплачивать взносы за них?

Андрей Борисович Чернецов: Владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах также оплачивают взносы на капитальный ремонт, как владельцы жилых помещений.

Вопрос: Смогут ли поставщики коммунальных ресурсов списывать со специального счета средства в счет погашения какой-либо  задолженности?

Андрей Борисович Чернецов: Средства со специального счета можно списать только по решению собственников и расходовать строго в целях проведения капитального ремонта. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора не допускается.

Вопрос: 26 марта закончился срок принятия решения об определении способа формирования фонда капитального ремонта. Каким образом в дальнейшем собственники могут изменить способ накопления средств?

Андрей Борисович Чернецов: Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников многоквартирного дома. Обязательным условием для реализации решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту. При изменении способа формирования фонда капитального ремонта, решения по которым приняты (реализованы) собственниками помещений после 26 марта 2014 г., указанные решения вступают в силу в различные сроки, в зависимости от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии со ст. 7 Закона Тамбовской области №309-З от 23.07.2013 г: 1) при принятии собственниками помещений решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формированию фонда капремонта на счете регионального оператора; * собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт; * решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу; * после вступления в силу указанного решения в пятидневный срок владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора. 2) при принятии собственниками помещений решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете: * решение вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений; * после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Вопрос: Если дом введен в эксплуатацию после 26 марта 2014 г., то каким образом собственники смогут реализовать свое право по выбору способа накопления средств в фонд капитального ремонта?

Андрей Борисович Чернецов: Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже, чем один раз в год, и новый дом будет включен в актуализированную программу в соответствии с решением администрации Тамбовской области. Обязанность по уплате взносов у собственников помещений в многоквартирном доме, включенном в актуализированную программу, возникает по истечении шести календарных месяцев с момента включения дома в программу. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками как и при принятии программы, то есть в течение четырех месяцев с момента включения дома в программу.

Вопрос: Какие существуют ограничения для ТСЖ при открытии специальных счетов?

Андрей Борисович Чернецов: Если ТСЖ осуществляет управление несколькими многоквартирными домами, то в отношении такого ТСЖ имеются ограничения для открытия специального счета. Частью 2 статьи 175 ЖК РФ предусмотрено, что владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Также на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (часть 4 статьи 175 ЖК РФ). В случае если ТСЖ не соответствует установленным законом критериям, то выходом из данной ситуации может служить открытие специального счета для каждого дома, а в владельцем выбрать регионального оператора. Каждый собственник должен быть лично заинтересован в сборе средств на капитальный ремонт. Программа разработана не в интересах чиновников или строителей, а в интересах собственников. Владельцы помещений в многоквартирных домах обязаны содержать общее имущество в надлежащем состоянии, в том числе проводить ремонт. Проблема с кровлей или отсутствие водоснабжения в многоквартирном доме это общая проблема каждого собственника, а не отдельных жильцов. Наша задача не превратить реализацию программы капитального ремонта в бесконечные судебные тяжбы, а в рабочем порядке ее реализовывать. И в этом, прежде всего, должны быть заинтересованы собственники помещений в многоквартирных домах. Можно заниматься популизмом, пытаться саботировать программу, но подобными действиями проблему высокого износа жилого фонда мы не решим. Без повышении ответственности и сознательности граждан даже самые благие намерения не смогут быть реализованы в полном объеме.

Вопрос: Где можно ознакомится с текстом договора между региональным операторам и собственниками?

Андрей Борисович Чернецов: На сайте Фонда и в печатных СМИ опубликован текст договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома с собственниками помещений в многоквартирных домах, являющийся публичной офертой согласно ст. 181 ЖК РФ. При желании собственники могут обратиться в Фонд для получения в печатном виде указанного договора, кроме того сведения о порядке ознакомления с указанным договором будут содержаться в платежных документах, содержащих строку «взносы на капитальный ремонт». Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт будет считаться заключением вышеуказанного договора. Обращаем внимание, что собственники помещений в многоквартирных домах обязаны заключить указанный договор в силу закона. По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно и в полном объеме обязуется вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.